Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості)
Нерухомість є одним з найбільш цінних активів. Оцінка нерухомості поряд з іншими видами оцінки майна є найбільш поширенішим видом оцінки. Оцінка нерухомості проводиться при внесенні в статутній капітал підприємств об’єктів нерухомості, здійсненні операцій купівлі-продажу, оформленні договору застави для отримання кредиту, для цілей бухгалтерського обліку, при визначенні вартості нанесеного збитку, для укладення договорів страхування, а також для визначення поточної ринкової, або іншої вартості об’єкту нерухомості (ліквідаційна, відновна) з метою ухвалення управлінських рішень.
Оцінка житлових будинків, як і оцінка нерухомості інших типів, найчастіше необхідна у наступних випадках:
| 1. | Для цілей оподаткування при продажу, даруванні, міни; |
| 2. | Для передачі нерухомості під заставу (кредитування); |
| 3. | Для пред’явленні в суді, зокрема при розділі майна; |
| 4. | Для переоформлення права власності при спадкуванні. |
Особливістю оцінки житлових будинків є те, що у більшості випадків при оцінці будинку потрібно проведення також експертної грошової оцінки земельної ділянки, на якій розташований цей будинок.
Для оцінки житлового будинку необхідні наступні документи:| 1. | Правовстановлюючі документи, тобто документи, на підставі яких будинок належить господарю. Це може бути договір купівлі-продажу, договір дарування, міни, свідоцтво про право власності, рішення суду тощо. |
| 2. | Технічний паспорт БТІ. |
| 3. | Паспорт власника (співвласника) будинку. У випадку смерті власника необхідно надати свідоцтво про смерть; документ, який пов’язує померлого та спадкоємця (свідоцтво про народження, свідоцтво про шлюб, рішення суду тощо); паспорт спадкоємця. |
| 1. | Державний акт на право власності на земельну ділянку. Якщо державний акт не містить кадастрового номеру земельної ділянки — необхідна довідка щодо його присвоєння. |
| 2. | Паспорт власника (співвласника) земельної ділянки. |
Ще однією особливістю оцінки житлового будинку є те, що складність та алгоритм проведення оцінки може суттєво відрізнятись для різних типів будинків: ветху сільську хату необхідно оцінювати з використанням підходів, відмінних від підходів при оцінці сучасного котеджу. Також, часто на вибір підходу і складність роботи впливає розташування будинку.
Проведення незалежної оцінки квартир необхідне у наступних випадках:
| 1. | Укладання угоди з купівлі-продажу, даруванні, обміні. |
| 2. | Перереєстрація права власності після смерті власника. |
| 3. | Розділ майна при розлученні або інших судових суперечках. |
| 4. | Передача квартири під заставу (кредитування). |
| 1. | Правовстановлюючі документи, тобто документи, на підставі яких квартира належить господарю. Це може бути договір купівлі-продажу, договір дарування, міни, свідоцтво про право власності, рішення суду тощо. |
| 2. | Технічний паспорт БТІ. |
| 3. | Паспорт власника (співвласника) квартири. У випадку смерті власника необхідно надати свідоцтво про смерть, документ, який пов’язує померлого та спадкоємця (свідоцтво про народження, свідоцтво про шлюб, рішення суду тощо), паспорт спадкоємця. |
Строк дії звіту про незалежну оцінку для цілей оподаткування – 6 місяців від дати оцінки.
Будь ласка, зверніть увагу, що згідно чинного законодавства у всіх вище перелічених випадках під оцінкою квартири слід розуміти визначення ринкової вартості квартири (вона ж оціночна вартість для цілей оподаткування).
Згідно п. 10 Тимчасового порядку визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються) затвердженого Постановою КМУ від 26 жовтня 2011 р. №1103, оціночною вартістю земельних поліпшень є ринкова вартість таких поліпшень.
Ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об’єкту оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем і продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна зі сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу. (Національний стандарт № 1 «Загальні положення оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 1440 від 10.09.2003 р.).
Інакше кажучи: Ваша квартира коштує стільки, за скільки продаються квартири:
— у Вашому мікрорайоні;
— із тією ж кількістю кімнат;
— у будинку такого ж типу (проекту),
із коригуванням на:
— поверх (перший, останній);
— стан (рівень оздоблювання, ремонту);
— торг.
Проведення незалежної оцінки нерухомості (експертної оцінки нерухомості, окрім житлової) потрібне у випадках:
| 1. | Операцій купівлі-продажу, дарування, міни об’єкту нерухомості. |
| 2. | Переоформлення права власності у зв’язку із смертю власника. |
| 3. | Передачі об’єкту нерухомості під заставу (іпотека). |
| 4. | Пред’явленні в суді. |
| 5. | Розрахунку орендної плати державної або комунальної власності. |
Основними характеристиками, які впливають на складність, термін виконання і вартість роботи по оцінці нерухомості є:
| 1. | Тип об’єкту: вбудоване приміщення або окрема будівля (будова, споруда, комунікації). |
| 2. | Функціональне використання об’єкту: офіс, магазин, склад, виробництво тощо. |
| 3. | Передачі об’єкту нерухомості під заставу (іпотека). |
| 4. | Місце розташування об’єкту оцінки. |
| 1. | Правовстановлюючий документ,тобто документ, на підставі якого об’єкт належить господарю: це може бути свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу (міни, дарування), рішення суду або інші документи, передбачені законодавством. |
| 2. | Технічний паспорт БТІ. |
| 3. | Паспорт власника (співвласника) або свідоцтво про реєстрацію (виписка або витяг) для юридичної особи. |
| 1. | Лист від балансоутримувача довільної форми із зазначенням адреси об’єкту, його площі, поверху, майбутнього функціонального використання, а також найменування потенційного орендаря. |
| 2. | План поверху, де розташовано вбудоване приміщення або технічний паспорт БТІ. |
| 3. | Свідоцтво про реєстрацію (виписка, витяг) майбутнього орендаря. |